Trong bối cảnh doanh thu và dòng tiền sụt giảm nghiêm trọng khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản buộc phải bán cắt lỗ. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng phải nhường sân chơi cho những nhà đầu tư trung và dài hạn. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp buộc phải cắt giảm nhân sự, giảm lương để duy trì bộ máy hoạt động của mình.
Đầu tư bất động sản chấp nhận bán cắt lỗ do sức ép lãi suất ngân hàng
Tuy không phải là kênh đầu tư chịu ảnh hưởng nặng nề nhất nhưng Covid-19 đã trở thành biến cố khó lường đối với thị trường bất động sản. Theo nhận định của DKRA Việt Nam, do trước khi xảy ra đợt dịch lần thứ tư, một số nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản.
Tuy nhiên sau 3 tháng kể từ khi bắt đầu dịch nhiều người đã không thể chịu áp lực từ khoản vay nên họ chấp nhận cắt lỗ; giảm giá bán hoặc giảm một phần lợi nhuận để thu hồi dòng vốn.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định về tình hình thị trường hiện tại: “Cắt lỗ thì có nhiều, đó là nhà đầu tư tay ngang nhảy vào ôm đất với giá không tưởng; sau khi mua xong tìm cách bán để rút tiền. Do giá cao, ít người mua đành phải hạ giá để thu tiền về. Nhiều nhà đầu tư tay ngang còn mua những sản phẩm không phù hợp với quy định pháp luật”.
Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẫy tài chính phải gồng lãi suất ngân hàng
Nhà đầu tư bất động sản F0 lao đao, chôn vốn
Đánh giá về sự thiệt hại của thị trường bất động sản, ông Phan Việt Hoàng – Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa thẳng thắn cho rằng, những người thua lỗ trên thị trường chủ yếu là những nhà đầu tư F0. Họ là những nhà đầu tư mới bắt đầu linh vực bất động sản trong thời gian ngắn. Hoặc họ dịch chuyển dòng tiền từ các kênh khác nhau về đầu tư bất động sản.
Trong đó, dòng tiền từ chứng khoán và ngoại tệ chiếm số lượng lớn. Vì nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì Covid-19 nên họ chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Bản chất chính là muốn đầu tư ngắn hạn; sinh lợi cao và nhanh khi hết dịch Covid-19 sẽ quay về thị trường cũ.
Lý giải nguyên nhân này, nhiều chuyên gia cho rằng, giai đoạn khoảng tháng 3/2021, cơn sốt đất ở nhiều địa phương đồng loạt diễn ra. Dữ liệu từ một số đơn vị cho thấy, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản tăng cao nhất trong lịch sử hơn 10 năm qua. Số lượng nhà đầu tư F0 gia nhập thị trường bất động sản gia tăng đáng kể.
Tuy nhiên, họ thường có ít kiến thức và thông tin về đầu tư bất động sản. Và đa số những nhà đầu tư này có vốn ít; xuống tiền đầu tư theo kiểu niềm tin; dễ bị tác động giữa đám đông và hay mắc lỗi tính thời điểm không phù hợp. Khi nhận ra nguy hiểm thì nhà đầu tư F0 thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy.
Bán cắt lỗ đến 10 – 20%
Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải cắt nhân sự, giảm lương 20-30%
Qua khảo sát tại khu vực TP.HCM và tỉnh lân cận, có đến 70% số doanh nghiệp môi giới bất động sản đang gặp khó khăn về doanh thu; cắt giảm nhân sự; giảm lương và có nhiều doanh nghiệp ngừng hoạt động; còn lại 30% doanh nghiệp đang duy trì hoạt động.
Dịch bệnh diễn biến phức tạp khiến các hoạt động mở bán dự án không tổ chức được; công trình phải ngừng thi công theo quy định; tuy nhiên doanh nghiệp bất động sản vẫn nỗ lực vượt qua khó khăn.
Theo số liệu có đến 50% số doanh nghiệp môi giới bất động sản tại TP. HCM chỉ đạt mức doanh thu dưới 10%. Đây là nhóm có nguy cơ ngưng hoạt động rất cao. 30% có mức doanh thu từ 30 – 50%; được đánh giá là nhóm nguy cơ ngưng hoạt động cao. Chỉ có 10% số doanh nghiệp ở nhóm tạm ổn định; doanh thu 50-70% và 10% còn lại là doanh nghiệp nằm trong diện ổn định.
Nhà đầu tư bất động sản trung và dài hạn nằm im chờ thời
Hiện tại, trên thị trường bất động sản, các nhà đầu tư ngắn hạn đang bắt đầu nhường chỗ cho các nhà đầu tư trung và dài hạn. Sở dĩ như vậy vì họ có dòng tiền ổn định, sử dụng đòn bẩy tài chính ít. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản có rất nhiều nhà đầu tư lãi lớn khi “lì đòn”. Họ không vội mua, vội bán mà luôn tính toán kỹ lưỡng từng bước đi.
Chủ yếu họ đầu tư đất nền ở những thị trường vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước,… Riêng đối với sự phát triển đất nền dự án khu dân cư, khu đô thị đã thu hút một lượng lớn nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Nhiều nhà đầu tư tập trung vào đất nền; đất nền dự án vì đây là loại hình có khả năng thanh khoản cao, ít bị hư hại. Trong khi đó, căn hộ sẽ bị xuống cấp theo thời gian. Và đặc biệt khó thích ứng với những tác động bất ngờ, điển hình như đại dịch Covid-19. Nhiều người thuê căn hộ bắt đầu trả nhà vì không có khả năng kinh tế; chủ đầu tư không những chôn vốn mà còn phải tốn phí bảo trì.
Đất nền tỉnh được ưu tiên lựa chọn
Sốt đất đi qua, dịch bệnh ập tới đã làm xoay chuyển cục diện thị trường. Đa số nhà đầu tư F0 phải chôn vốn tiến thoái lưỡng nan thậm chí cắt lỗ 10 – 20% cũng không có người mua. Chính vì vậy nhiều chuyên gia khuyên rằng, nếu muốn đầu tư bất động sản an toàn chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức 20 – 30% tổng giá trị mua.
