Dù tài sản phát mại từ các ngân hàng có giá “mềm” hơn BĐS là nhà đất, căn hộ bên ngoài thị trường. Nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro vì vậy người mua tìm hiểu rõ các trình tự thủ tục, xem quá trình đưa ra định giá phát mãi, các cơ quan liên quan, chủ đầu tư,…
Tại sao bất động sản phát mãi giá lại rẻ?
Hiện nay, nợ xấu của các ngân hàng chủ yếu tập trung ở lĩnh vực bất động sản. Nhiều bất động sản phát mãi được rao bán với giá rẻ hơn giá thị trường khoảng 10 – 15%. Thậm chí có bất động sản liên tục được ngân hàng hạ giá nhưng vẫn kén người mua. Nguyên nhân được cho là bởi thủ tục; giấy tờ mua các bất động sản này thường phức tạp.
Liên quan đến các vấn đề pháp lý khi mua nhà đất phát mãi thông qua hình thức đấu giá. Các luật sư cho biết trường hợp thủ tục tiến hành việc đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra theo đúng quy định pháp luật, thì sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì người trúng đấu giá hoàn toàn có thể tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không hề gặp bất kỳ vướng mắc nào.
Tuy nhiên, giao dịch này vẫn tồn tại một số rủi ro nhất định. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, bất động sản phát mãi; thanh lý khá hấp dẫn do mức giá “mềm”. Tuy nhiên, với những người mua nhà để ở thì họ lại không mặn mà. Nguyên nhân là quan niệm của đa số người dân Việt Nam khi mua nhà là tránh những ngôi nhà mà chủ cũ làm ăn “bết bát”.
Nguyên nhân không nên mua nhà đất phát mãi
Việc mua nhà đất phát mãi có thể đi kèm nhiều rắc rối về pháp lý cũng như sự đồng thuận của chủ tài sản. Ngoài ra, không ít tài sản được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý; các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.
Ngoài ra theo các luật sư, người mua còn gặp phải nhiều rủi ro từ bất động sản phát mãi:
Thứ nhất, rủi ro phát sinh khi người mua nhà phát mãi mua trực tiếp từ chủ nhà cũ; tức “con nợ” thông qua sự giới thiệu từ phía ngân hàng. Lý do vì đây là loại tài sản bị tịch biên; người mua làm việc trực tiếp với chủ tài sản (con nợ). Có thể hiểu là họ đang giao dịch với người không sở hữu hoàn toàn tài sản. Nếu không nắm kỹ những thông tin này, người mua có thể gặp rắc rối, mất thời gian giải quyết.
Thứ hai, người mua nhà có khả năng gặp các vấn đề phức tạp trong mối quan hệ 3 bên. Bao gồm: chủ sở hữu tài sản, ngân hàng và người mua. Ví dụ trường hợp người thi hành án không hợp tác khi bắt buộc phải bàn giao tài sản; nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà đất phát mãi thì bị chủ nhà cũ lật kèo không chịu bàn giao tài sản.
Cuối cùng, cơ chế luật liên quan đến việc bàn giao tài sản cho người mua trong trường hợp các bên không đồng ý sẽ được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Dẫn đến là hậu quả là kéo dài thời gian bàn giao nhà. Trong trường hợp này, người mua sẽ là người chịu rủi ro và thiệt thòi nhất.
Các bước để mua bất động sản phát mãi
Thông thường, theo các luật sư khi tiến hành mua tài sản thế chấp; người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng; lập biên bản thỏa thuận ba bên, bao gồm những bước sau:
Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài khoản.
Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp; bên nhận thế chấp (ngân hàng); bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thỏa thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thỏa thuận ba bên.
Vậy nếu không mua nhà đất phát mãi thì có kênh mua nhà đất giá tốt?
Việc mua nhà đất phát mãi với giá rẻ cũng là một cách tiết kiệm tài chính nhưng vẫn chứa nhiều rủi ro về vấn đề pháp lý. Có một giải pháp có thể sở hữu bất động sản với giá rẻ nhưng vẫn an toàn đó là tìm mua đất nền ở những tỉnh vệ tinh thành phố. Ví dụ như: Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai,… Đây là những tỉnh có tiềm năng phát triển cao. Hoặc đơn cử là Bình Dương, hiện tại tỉnh đã là một đầu tàu công nghiệp của khu vực miền Nam và là tâm điểm của thị trường bất động sản. Tại tỉnh hiện đang có rất như dự án có khả năng thanh khoản cao và vị trí thuận tiện. Hưng Thịnh Golden Land là một cái tên trong số đó.
Dự án Hưng Thịnh Golden Land tọa lạc tại đường DH619, Xã Long Nguyên, huyện Bàu Bàng, Bình Dương. Giới chuyên gia đánh giá, Hưng Thịnh Golden Land với vị trí tiềm năng; cùng quy hoạch bài bản; sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại. Với mỗi phần đất nền có diện tích từ 60m2 – 100m2, sổ đỏ riêng từng nên; giá thành hợp lý cạnh tranh cùng phương thức thanh toán linh hoạt; người mua hoàn toàn có thể lựa chọn sản phẩm phù hợp và an toàn với Hưng Thịnh Golden Land.
Xét về góc độ người mua, khi đã chọn bất động sản phát mãi, phải chú ý tính pháp lý; đồng thuận của chủ tài sản; pháp lý quyền mua; quyền bán của ngân hàng. Nếu không chặt chẽ có thể dẫn đến tình trạng “dở khóc dở cười”.
